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2019太原楼市展望:调控政策难松 晋源最具期待

浏览次数:421    作者:山投建设    发布时间:2019-01-10 09:46:47    字号:        
        2018年年末,国内多个城市宣布放松限购,引发省城太原广大置业者及业界人士关注:太原调控政策是否会松动?全国土地降温的同时,太原土地市场将有怎样的表现?开发商是否会继续2018年年底的打折促销,楼市趋势将有何变化?关于房价市场已经有不同的声音响起,是涨是跌还是稳?新的一年,太原有哪些片区值得在2019年重点关注?
  带着重重疑问,记者结合去年省城楼市表现采访业内人士,探访新一年太原楼市走势——
  A 限购政策暂无松动计划
  2018年岁末年终,部分城市限购松动的信息不绝于耳,一周之内,包括菏泽、广州、珠海、合肥等地相继传来房地产调控政策松绑的信息。据悉,菏泽、广州两地明文出台限购放松,珠海、合肥暂无条例,但执行限购条件已经放宽松动。由此也引发太原市民及业界的猜测:太原限购是否会松动?太原市房管局相关人士回复:太原限购政策暂无松动计划。
  随着全国各城市楼市调控政策的不断深入,调控效果逐渐显现,一线城市和部分热点二线城市房地产市场恢复稳定,部分三四线城市房地产市场出现降温。业内人士表示,在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位之后,我国多个城市“因城施策”,出台了适合各个地方的楼市调控政策。例如太原有限购、限贷政策,其他城市还有执行限价、限商、限售等政策的情况,这些政策规范了市场,将大部分投机者和炒房者挤出市场,因此,全国大部分城市房地产市场逐渐恢复稳定。
  聚信评估机构负责人李先生表示,“2018年10月,中央政策局经济工作会议上未提及房地产,一方面显示出当前调控政策已见成效,暂无继续加码调控政策的必要;另一方面,在经济遭遇下行压力之下,稳定更为关键。预计2019年房地产市场政策环境将有所改善,但全面放松的可能性微乎其微。”
  B 土地市场回归理性
  2018年,在楼市调控政策收紧的大背景下,无论是以北京为代表的一线城市,还是热点二三线城市,土地市场整体呈现出“降温”态势。太原作为弱二线城市,土地市场仍然有增长,但迫于限购限贷及土地价格走高的压力,出现轰动全国的土地“流拍”事件。
  例如,2018年10月,太原拍卖太原煤气化公司原用地范围内的8幅地块。这8幅地块共计1241.61亩,曾于8月10日遭遇流拍,10月土地拍卖起拍价108.017亿元,相当于在上次起拍价130.821亿元的基础上打八折拍卖。
  2018年,全国土地市场中,土地流拍、底价成交、低溢价成交等现象不断涌现。临近年底,多个城市土地市场供应量增加,土地市场有了一些回暖的迹象。预计2019年,房企拿地将保持谨慎的态度,土地市场回归理性。
  数据显示,太原2018年上半年和下半年的土地成交数据差距明显。上半年,太原土地市场共计成交46宗地,其中品牌房企拿地14宗,本地房企拿地32宗。供应总面积达4136亩,土地成交面积达1718亩,成交总价超69亿元,相比2017上半年成交总价139亿元下降明显。
  截止到11月30日的数据显示,2018年前11月,太原一共成交132宗,所有土地成交总金额达到355.84亿,较2017年同期上涨34.13%;2018年太原土地市场成交面积6928亩,较2017年上涨45.03%。2018年下半年太原土地市场热度升温。
  业界人士透露,2018年太原土地市场成交走热,与2017年城中村改造、旧城改造项目启动,土地供应大量释放有关。而在限购限贷调控政策的影响下,2019年,多数房地产企业以“维持稳定”为主,太原土地市场供需将回归理性。
  C 市场促销走量 房价不会大涨
  据国家统计局发布的2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅略有扩大。在大范围、大力度的调控下,各地房地产市场出现明显分化。太原的房价指数基本在1至2个百分点内小幅浮动。
  记者粗略统计,2018年太原有多宗土地楼面价超过4000元/平方米,除了太原五中新校区附近地块楼面价达到5851元/平方米,仍有很多土地楼面价低于4000元/平方米,加上建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本、财务成本等上涨,房价依然承上涨趋势。例如,位于太原市小店区的殷家堡村成交土地,楼面价为3542.07元/平方米,最终融创中心开盘成交均价是14500元/平方米。
  在当前全国房地产调控政策不变、限购限贷限售未放松的情形下,楼市已很难提升热度。未来楼市从一线到二三线会继续回归理性,全国市场将日趋稳定。房地产企业销售压力继续加大,调低销售预期、加大促销力度将大量出现。